「毎月の支払いが安い」は危険信号？10年後に後悔しないためのマンション選び

マンション探しをしていると、物件価格は予算内なのに「管理費と修繕積立金」が思ったより高くて検討から外してしまった、という経験はありませんか？

特に修繕積立金に関しては、「安い方が月々の支払いが楽で良い」と思われがちです。しかし、私たち不動産のプロの視点からすると、積立金が安いことが必ずしも正解とは限りません。むしろ、ある程度の金額になっているマンションの方が、将来的には「お買い得」である可能性すらあるのです。

今回は、マンション購入後に後悔しないために知っておいていただきたい、国も推奨する修繕積立金の考え方についてお話しします。

まず、修繕積立金の集め方には大きく分けて2つの方式があります。

１．段階増額積立方式：当初の積立額を低く設定し、数年ごとに徐々に値上げしていく方式です。新築マンションの分譲時によく採用されます。

２．均等積立方式：将来必要となる修繕費用を計算し、最初から期間を通して「平均した金額」を毎月積み立てていく方式です。

実は、国土交通省は2011年のガイドライン策定時から「均等積立方式が望ましい」と推奨してきました。しかし、販売しやすくするために初期費用を安く抑える「段階増額」のマンションが後を絶ちませんでした。

その結果、将来の値上げ合意ができずに修繕資金が不足するマンションが増えたため、国はついに動き出しました。 2024年（令和6年）6月の改定で、段階増額方式を採用する場合でも「初期の金額と将来の金額の差を大きくしすぎてはいけない（約1.8倍以内）」という厳しい新ルールを設けたのです（※マンション管理計画認定制度の認定基準）。

これは国が事実上、「最初からある程度の金額を積み立てておかないと、将来マンションがスラム化しますよ」と警告していることに他なりません。

つまり、もし皆様が検討しているマンションの修繕積立金が相場より少し「高い」と感じたとしても、それが「均等積立方式（またはそれに近い形）」を採用しているからであれば、それはマイナスポイントではありません。 むしろ、「将来の値上げトラブルを未然に防いでいる」「国が推奨する健全な管理体制である証拠」と言えます。

逆に、積立金が極端に安いマンションは、今は楽でも、将来的に皆様が所有者となった後に「大幅な値上げ」や「一時金の徴収」、あるいは「修繕できずに資産価値が下落する」というリスクを背負う可能性があるのです。

マンションは「管理を買え」と言われます。 目先の月々の支払い額（ランニングコスト）だけで判断せず、「その積立金計画で、将来も安心して住めるのか？」という視点を持つことが、資産価値の落ちないマンション選びのコツです。

私たち価値住宅では、物件をご紹介する際に、単に部屋の中だけでなく、こうした「長期修繕計画」や「管理の状況」もしっかり調査した上でお伝えしています。

「このマンションの積立金は適正なの？」「この金額で将来大丈夫なの？」と気になった方は、ぜひ一度ご相談ください。