不動産売却にかかる税金｜価値住宅株式会社

譲渡所得・取得費・譲渡費用

売却益にかかる「譲渡所得」とは

土地や建物を売却したときの利益を「譲渡所得」といいます。土地・建物の譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」の対象です。

計算式

譲渡所得＝譲渡価額（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得金額＝譲渡所得－特別控除額
税額＝課税譲渡所得金額×適用税率
※売却価格そのものに税率を掛けるわけではありません。

取得費とは

取得費とは、売却した土地や建物を取得するためにかかった費用です。主に、土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料、設備費、改良費などが含まれます。
建物については、購入代金や建築代金をそのまま取得費とするのではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
購入時の契約書が残っていないなど取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として計算できる場合があります。
相続した不動産では、原則として亡くなった方がその不動産を取得したときの取得費や取得時期を引き継ぎます。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用です。

売却時の仲介手数料
売主が負担した売買契約書の印紙税
売却のために必要となった測量費
土地を売却するための建物の取壊し費用
一定の場合の立退料

一方、通常の修繕費や固定資産税など、不動産の維持・管理のためにかかった費用は、原則として譲渡費用には含まれません。

所有期間による税率

不動産の譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なります。所有期間は、実際の売却日までの経過年数ではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。

所有期間による譲渡所得の税率（2026年分）
区分	所有期間	所得税	復興特別所得税相当	住民税	合計税率
短期譲渡所得	売却年1月1日時点で5年以下	30％	0.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	売却年1月1日時点で5年超	15％	0.315％	5％	20.315％

※上記税率は売却価格ではなく、課税譲渡所得金額に対して適用されます。
※2026年分は、所得税額に対して復興特別所得税が課されます。
※相続や贈与によって取得した不動産では、原則として前の所有者の取得時期を引き継いで所有期間を判定します。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
以前住んでいたマイホームについても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの要件を満たせば、対象となる場合があります。
住まなくなった後の用途だけを理由に、直ちに対象外になるわけではありません。
ただし、親子や夫婦など一定の特別な関係にある人への売却や、過去に他の居住用財産の特例を利用している場合など、適用できないケースがあります。
この特例を利用する場合は確定申告が必要です。

所有期間10年超の軽減税率

売却した年の1月1日時点で、家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームは、一定の要件を満たすと通常の長期譲渡所得より低い税率を利用できます。

所有期間10年超のマイホームの軽減税率
課税長期譲渡所得金額	所得税	復興特別所得税相当	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10％	0.21％	4％	14.21％
6,000万円を超える部分	15％	0.315％	5％	20.315％

※6,000万円を超えた場合でも、課税長期譲渡所得の全額に20.315％が適用されるわけではありません。
※一定の要件を満たす場合、3,000万円特別控除と併用できます。
※利用には確定申告が必要です。

税金の計算例

前提条件
前提条件	例
売却価格	6,000万円
取得費	2,500万円
譲渡費用	200万円
所有期間	売却年1月1日時点で5年超10年以下
特例	3,000万円特別控除の要件を満たすものと仮定

計算例
項目	計算	金額
譲渡所得	6,000万円－2,500万円－200万円	3,300万円
3,000万円特別控除	3,300万円－3,000万円	300万円
税額	300万円×20.315％	609,450円

※上記は税金の計算方法を説明するための架空の例です。実際の取得費、特例の適用可否、税額等は個別の条件によって異なります。
※取得費2,500万円は、建物の減価償却費相当額を反映済みのものと仮定しています。

その他の主な特例

マイホームを買い換える場合: 一定の要件を満たしてマイホームを買い換えた場合には、旧宅の譲渡益に対する課税を、買い換えた住宅を将来売却するときまで繰り延べられる特例があります。これは税金が免除される制度ではなく、課税を将来へ繰り延べる制度です。
3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率などとは併用できない場合があります。
売却損が出た場合: 土地や建物を売却して損失が出ても、原則としてその損失を給与所得や事業所得などから自由に差し引くことはできません。
ただし、一定のマイホームについては、買換えを行った場合や住宅ローン残高を下回る価格で売却した場合などに、損失を他の所得と通算し、控除しきれなかった金額を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。
現行の買換え時の譲渡損失特例は、一定の要件を満たして2027年12月31日までに売却する場合が対象です。
相続した不動産を売却する場合: 相続した不動産では、原則として亡くなった方の取得費や取得時期を引き継いで譲渡所得を計算します。
また、一定の条件を満たす場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例や、被相続人が住んでいた一定の空き家について譲渡所得から特別控除を受けられる制度があります。
相続不動産については条件が複雑なため、本ページでは概要のみとし、詳細は別コラム等で案内する構成としてください。

売却時に関係するその他の税金・費用

売買契約書の印紙税: 紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。2026年9月現在、不動産譲渡契約書のうち一定のものについては、2027年3月31日まで軽減措置が適用されています。

不動産売買契約書の印紙税額（軽減措置適用時）
契約金額	印紙税額
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	1万円
5,000万円超～1億円以下	3万円
1億円超～5億円以下	6万円

※上記軽減措置は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書が対象です。
※その他の契約金額については国税庁の最新情報をご確認ください。

住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消: 住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、一般的にローン残高を完済し、設定されている抵当権の抹消登記を行います。
抵当権抹消登記には登録免許税がかかります。司法書士へ手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬等が必要です。司法書士報酬は税金ではなく、依頼先や登記内容によって異なります。
登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟の抵当権を抹消する場合は、合計2,000円となります。
住宅ローンが残っている場合の売却手続きについては、『住宅販売ガイド』をご覧ください。
固定資産税・都市計画税の精算: 固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
不動産売買では、売買契約上の取り決めとして、引渡日などを基準に固定資産税・都市計画税相当額を売主と買主の間で精算することがあります。これは法律上の納税義務を売主・買主に分ける制度ではなく、当事者間の取り決めによる精算です。

住宅ローン控除との関係

マイホームを売却して新しい住宅を購入する場合は、旧宅の売却時に利用する税制上の特例と、新居で利用する住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。
3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率、買換え特例などを一定期間内に利用すると、新居について住宅ローン控除を受けられない場合があります。
適用関係は売却・入居の時期や利用する特例によって異なるため、国税庁の最新情報をご確認ください。

確定申告

不動産を売却して譲渡所得（利益）が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。
また、マイホームの3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除などを利用する場合も、所定の書類を添えて確定申告を行う必要があります。
3,000万円特別控除などを利用した結果、課税譲渡所得が0円となる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
申告期間は、原則として不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
必要となる申告書類は利用する制度によって異なるため、詳細は国税庁の最新情報をご確認ください。

注意事項・確認先

本ページの内容は、2026年10月2日時点の法令・税制および公的機関の情報をもとに作成しています。
不動産売却にかかる税額や各種特例の適用可否は、取得時期・取得費、所有期間、居住状況、売却時期、売却先、過去の特例利用状況などによって異なります。また、税制は今後改正される場合があります。

本ページは一般的な制度の概要をご案内するもので、個別の税務判断を行うものではありません。実際の申告や税額、各種特例の適用については、国税庁の最新情報をご確認のうえ、税務署または税理士等の専門家へご相談ください。

最終更新：2026年10月