【2026年最新】住宅ローン減税が変わりました！中古物件・40平米台のマンションを探している方に朗報？

新年明けましておめでとうございます。

本年もお客様のお住まいの売買を全力でサポートしてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

 

さて、ニュースなどでご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、令和8年度（2026年）の税制改正により、「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」の内容が変更されました。

「制度が複雑でよくわからない…」 「これから買うなら、新築と中古どっちが得なの？」

そんな疑問をお持ちの方へ、今回の変更点が皆様の家探しにどう影響するのか、現場の視点からわかりやすく解説します。 

 

【ポイント1】中古住宅（既存住宅）の減税期間が「13年」に延長！

今回の改正で一番大きなニュースはこれです。 これまで、中古住宅の住宅ローン減税期間は一律「10年間」でしたが、2026年からは省エネ性能がある中古住宅については、新築と同じ「13年間」に延長されました。

昨今は新築価格の高騰もあり、「質の高い中古マンションを買ってリノベーション」や「築浅の中古戸建」を検討される方が増えています。 今回の変更で、中古物件を選ぶ際の金銭的なメリットがさらに強まりました。

 

【ポイント2】40平米台のコンパクトマンションも対象に！

これまで住宅ローン減税を受けるには、原則として登記簿面積で「50平米以上」が必要でした。 これが緩和され、「40平米以上」から対象となります。

都心部には単身の方や2人暮らしにちょうど良い「40平米〜50平米未満」のマンションが多く流通しています。 「広さは十分なのに、減税が使えないから…」と諦めていた物件も、今後は選択肢に入ってくるかもしれません。

※40平米台の物件には「2つの落とし穴」があります。

①面積の測り方に注意！「広告の40平米」は対象外かも？

販売図面や広告に記載されている面積は、壁の中心から測った「壁芯（へきしん）面積」である場合がほとんどです。 しかし、住宅ローン減税の判定に使われるのは、登記簿上の「内法（うちのり）面積」です。 内法面積は壁芯面積より少し狭くなるため、広告で「40.00平米」と書かれていても、登記簿では「38平米」となり、減税の対象外となってしまうケースがあります。 ギリギリの広さの物件をご検討の際は、必ず「登記簿面積」を確認する必要があります。

②所得制限があります 40平米以上50平米未満の物件については、合計所得が1,000万円以下という所得制限があります（50平米以上なら2,000万円以下）。

 

【ポイント3】「省エネ基準適合」の新築は控除額が縮小、、、

一方で、新築住宅については少し条件が厳しくなりました。 「長期優良住宅」や「ZEH水準」といった高い性能を持つ新築は維持されますが、標準的な「省エネ基準適合住宅」の場合、借入限度額がこれまでの3,000万円から2,000万円に引き下げられました。

新築をご検討の方は、その物件がどの省エネ基準をクリアしているかによって、受けられる恩恵が大きく変わります。物件選びの際は「見た目」や「間取り」だけでなく、「性能証明書の種類」もしっかりチェックする必要があります。

 

【まとめ】 今回の改正は、総じて「性能の良い中古住宅を活用しよう」という国のメッセージが感じられます。

・新築か中古か迷っている

・気になっている40平米台のマンションがあるが、本当に対象になる？

このようなお悩みがあれば、弊社にご相談ください。 弊社では、物件ごとの減税シミュレーションはもちろん、将来の資産価値まで見据えたご提案をさせていただきます。

皆様のご来店・お問い合わせをお待ちしております。