2022年に不動産価格は暴落する！？

前回のブログの続きで中古物件の早期契約に重要な役割を担う、「ホームステージング」についてのブログを書こうと思いましたが、

それよりも気になる「2022年不動産価格が暴落する！？」のかについて書きたいと思います。

 

「2022年不動産価格が暴落する！？」と騒がれている理由は

「生産緑地問題」です。

 

 

生産緑地とは、市街化区域内にて一定の条件を満たすことで指定を受けた農地のことです。

※市街化区域とはすでに市街地を形成している区域、おおよそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る地域のことです。

※ちなみに23区内は全域が市街化区域に設定されております。

 

もともと、高度経済成長期の時代に都市部の住宅不足を解消するための政策として、都市部の農地に宅地並み（従来の100倍以上）に固定資産税を課税し、非農地化することにより、都市部の住宅不足を解消していきました。

 

しかし、環境保全、都市災害の防止機能を維持するなどの声が挙がり、

1974年に「生産緑地法」が制定されて農業を続けたい農家に一般農地並みの課税に抑える政策がとられました。

 

更に、1992年に生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は

「生産緑地」と

「宅地化農地」に分けられることになりました。

 

この改正により、大都市圏の農地も特定の基準を満たせば、一般農地並みの課税に抑えられたりするようになりました。

 

生産緑地制度を要約すると、

「生産緑地の指定を受けて今後30年農業を続けるなら、大都市でも一般農地と同じ課税率にしてあげるよ」

ということです。

 

 

この30年後が2022年になります。

「生産緑地」に指定されている農地が約1万haあり、このうちの約80％が2022年に期限を迎えると言われております。

 

また、農地に今までの100倍近く課税されると維持できる人が減るため、売却され宅地になるだろうと予測されていたため、物件数が増えることから、不動産価格が暴落するのではないか！？と言われていた訳です。

 

 

 しかし、そんなことになってしまった場合、不動産市況が混乱に陥るため、政府が2017年に再び生産緑地法の改正を行いました。

改正内容は

「特定生産緑地」に新たに指定された場合、引き続き今までと変わらない課税率になり、相続税納税猶予の適用も継続する。

という内容になっております。

 

 

これらを考えると、2022年に不動産価格が暴落するとは考えにくいと私は思っております。

 

もっと言えば、この生産緑地が多く分布されているのは西東京の方です。

 

弊社がメインに活動している、板橋区、北区は

板橋区は全体の0.001％。北区は0.00003％とほぼ影響があると思えず、

生産緑地部分が仮に住宅に変わったとしても。

板橋区は約500棟、北区は15棟ほどしかありません。

※土地が30坪の戸建が出来たと想定してです。

 

 

コロナ過で新築着工数が、直近2年間は想定よりも10万戸ほど物件が少なくなると野村総研の予測で出ており、戸建ニーズがテレワークで急増し、都心に出やすく23区内では比較的安価に物件購入ができることから、板橋区、北区の購入希望者（需要）が増えてきております。

 

仮に生産緑地の場所が宅地として出てきても需要と供給のバランスが大きく崩れないことから、私は板橋区、北区で物件をお探しの方には生産緑地問題はほぼ影響はないと考えております。

 

皆様はどのようにお考えでしょうか。

次はホームステージングについてを書きまーす！