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不動産売却の「即時買取」と「買取保証」は違うの？
不動産を売却するには不動産会社に売却の委任（仲介）して進めるのがあたりまえ・・・ではありません。不動産の売却には「買取」というシステムもあります。さらにこの「買取」には、すぐに不動産会社に買い取ってもらう「即時買取」と一定期間売却活動はするが万が一売却できなかった場合に買取会社が買い取ってくれる「買取保証」があります。
「買取」と「仲介」の違いは？？
「買取」は不動産買取を専門とした業者や不動産会社が物件を直接買い取りますので買主は不動産会社になります。それに対して「仲介」は不動産会社と媒介契約を締結し販売活動を不動産会社がおこない買主を探します。この場合、買主は個人または不動産業者以外の法人となることが一般的です。
「買取」と「買取保証」の違い
「買取」には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
「即時買取」とは、不動産会社に即時に買い取ってもらうシステムです。即時に買い取ってもらうため、買取価格は販売予定価格より安くなります。
「買取保証」は一定期間を設けて、販売活動を行います。一定期間を過ぎ売却ができなかった場合、買取会社または不動産会社が「買取」という方法です。一定期間は売却活動をしますので、「即時買取」に比べて少し高く売却ができる可能性があります。
買取のメリットとデメリットをご存知ですか？
●買取のメリット●
☑短期間で売却が終わり現金化が早い
仲介での売却活動は一般的に3か月から半年以上かかります。それに対して「買取」の場合は不動産会社等が基本的に即決で買取しますので1か月以内での売却でき現金化が可能です。
☑瑕疵担保責任がない
不動産を売却すると瑕疵担保責任が課せられることがほとんどです。瑕疵担保責任とは物件の売却から一定期間（売買契約書により期間は異なる）に欠陥がみつかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないという約束です。欠陥の状態によっては修復費用が100万円を超えることもあります。
「買取」の場合はこの瑕疵担保責任が免除されることがほとんどです。
☑資金計画が立てやすい
住み替えなど新しい物件を購入したい、事業資金にしたいと考えている場合、売却価格があらかじめ決まっていると資金計画がたてやすくなります。注意しなければならないのは「基本的に不動産売却は住宅ローンの完済が前提」ということです。売却価格が住宅ローンの残高を下回っていると差額を補填しなければならなくなります。
☑内覧が不要
不動産を購入する場合は必ずと言ってよいほど「内覧」を行います。しかし「買取」の場合、不動産会社が一度内覧するだけの場合が多いので「内覧にくる」といったストレス負担は少なくなります。
☑近隣に知られることなく売却ができる
売却方法を「仲介」にした場合、宅建業法によりREINZ（不動産業者の物件情報サイト）に掲載をしなければなりません。また、買主を探す広告をするので不動産会社のホームページをはじめSUUMOなどの不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されます。また、折り込みチラシやポスティングチラシなども行いますので近隣の人に売却活動をしていることを知られてしまう機会が多くなります。「買取」の場合はこのような販売活動はしませんので近隣に売却活動をしていることを知られることはほとんどありません。
●買取のデメリット●
☑市場の相場価格より買取価格は安くなる
「仲介」による売却の場合、エンドユーザーである買主が住むために購入することがほとんどです。リフォームを行うかどうかは買主の判断になります。一方、「買取」の場合は、買取した不動産会社がリフォームやリノベーションを行い再販売します。そのため、再販売をしたときの販売価格からリフォーム費用、仲介手数料、登記費用、不動産会社が金融機関から事業融資を受けた場合はその諸費用、粗利益といった費用を考慮し買取価格を算出します。その結果、市場の相場価格よりも買取価格が安くなるということです。
☑買取では不利になることも
買取した不動産会社の利益は「安く物件を仕入れてリフォームをおこない再販売する」ことでうまれます。そう考えると、築年数の浅い物件はリフォーム要素が少ないので「仲介」による売却を選択した方が高く売却できる可能性があります。土地の場合は敷地面積の制限等があり分割できない、法規制や近隣との取り決めがあるなど条件が厳しい場合は分譲物件にする目途がたたず金額がつきにくい場合もあります。
不動産を「買取」してもらうにしてもメリット・デメリットはあります。不動産売却を「即時買取」か「買取保証」にするかはケースバイケースです。大事なことは売却を委任しようとしている不動産会社がその物件の状況を理解し一番最善の方法をアドバイスしてくれるかどうかです。
提示した販売価格の根拠を具体的に説明でき、その金額より高くするための条件などしっかりと説明してくれる不動産会社の担当を探しましょう。