「頭金は入れるべき？」住宅ローンの新常識とは？

「頭金を入れるべきか？」という質問はお家を購入される約80％ほどのお客様からご相談を受けます。

 

これまでは、多くのお客様に「頭金は入れなくてよいと思います」と私はお伝えしてきました。その理由は大きく3つあります。

 

① 住宅ローン控除の「逆鞘」を活用できる

住宅ローン控除は借入残高の0.7%を税金から控除する制度です。

例えば、住宅ローンの金利が0.5%なら、控除のほうが大きくなり、実質的に得をする 状態になります。（これを「逆鞘」といいます。）

 

✅ 逆鞘の例

・金利0.5% vs. 控除0.7% → 0.2%の利益（逆鞘）

・金利0.8% vs. 控除0.7% → 0.1%の負担（逆鞘消滅！）

しかし、金利が上昇すると、この逆鞘はなくなります。

 

 

② 団体信用生命保険（団信）のメリットを活かせる

住宅ローンを組むと、団信に加入するため、万が一のときはローン残高がゼロ になります。

✅ 例えば…

・頭金500万円を入れた翌年に万が一… → 頭金は戻らない！

・フルローンならローン残高がゼロに → 手元資金を確保できる！

 

頭金を入れすぎると、団信のメリットを活かせず、「もったいない」状況になる可能性があります。

 

③ 頭金を投資に回した方が有利な場合がある

最近は新NISAの影響もあり、投資をするお客様が増えています。

例えば、オルカンやS&P500のインデックス投資で年利3%と仮定した場合、住宅ローンの金利よりも高いリターンが期待できます。

 

⇒ 金利0.5%で借りて、3%で運用できれば、その差2.5%が利益になる！

 

このため、これまでは頭金を入れず、余剰資金は運用に回す戦略が有利でした。

でも、これからは…？

 

これまでは、住宅ローン控除の逆鞘・団信のメリット・投資の運用益を考え、「頭金を入れない方が得」だと私は思っておりました。

 

しかし、今後の金利上昇を考えると、状況は変わってきます。

・金利が0.7%を超えると逆鞘がなくなり、フルローンのメリットが減る

・ローン金利が上がれば、投資運用よりも先に借金を減らす方が安全

 

⇒「これからは、金利の動向、家計の状況を見ながら、頭金を入れるかどうかを慎重に判断する時代！」だと私は思います。

 

お客様にとって最適なご提案をさせていただきますので、お金のご相談もぜひお任せください！！