最近耳にする「残価設定型住宅ローン」について

本日は、弊社事務所のある（板橋宿不動通り商店街）の

「冬のラッピーフェスティバル」の開催日です。

小雨が降る中ですが、地元の方で賑わっております。

私はラッピーフェスティバルの日は出店の焼きそばをお昼に買うことが多いのですが、

本日は、おいしいクラムチャウダーとパンを購入させていただきました。

雨の降る中、寒い中でも、いたばしプロレスの皆様は公演をされるのでしょうか？

板橋に元気と笑顔を届けてくれる皆様にはいつも感謝しております。

 

さて、最近「残価設定型住宅ローン」という言葉を耳にするようになりました。

「残価設定」と聞くと車のイメージですが、住宅ローンにも同じような考え方ができるのでしょうか。

 

正直、この残価設定型住宅ローンについては詳しくありませんので、勉強のために調べてみました。

 

そもそも「残価設定型住宅ローン」とは？

現在、大手ハウスメーカーや金融機関が取り扱っている主流のタイプ（JTI協賛型など）は、将来の家の価値を担保に、老後の返済を楽にしたり、借金をゼロにできたりするオプション付きのローンのようです。

車の残クレとは違いがあります。

• 車の残クレ：最初から残価を引くので、今すぐ月々の支払いが安くなる。

• 家の残価型：最初は普通の住宅ローンと同じ返済額。将来（例えば20年後など）にオプションが使えるようになる。

つまり、「今の支払いを安くする」ためのものではなく、「将来の不安をなくす（老後の保険）」という意味合いが強いローンということですね。

2つの大きなオプション（メリット）

このローンを利用すると、あらかじめ設定された時期（残価設定月）以降に、以下の2つのオプションを選べるようになります。

1. 【返済額軽減オプション】老後の支払いが劇的に下がる

「定年退職して収入が減ったのに、ローンの支払いがきつい…」 そんな時にこのオプションを使うと、元本の返済をストップし、「利息の支払いのみ」に切り替えることができます。

これにより、月々の支払額を大幅に（例：数万円程度に）抑えながら、最期までその家に住み続けることができます。

亡くなった時点で、担保に入れていた家を金融機関へ譲渡することでローンは完済となります。 

2. 【買取オプション】売却しても借金が残らない安心感

「子供も独立したし、家を手放して施設に入りたい」 そう思った時、もし家の市場価値が暴落していて「売ってもローンが返しきれない！」となったら困りますよね。

このオプションを使えば、「ローン残高と同じ金額」でJTI（移住・住みかえ支援機構）が家を買い取ってくれます。

つまり、どんなに相場が下がっていても、借金を残さずに家を手放せることが保証されているのです。

デメリットと注意点

「将来の保証があるなら、絶対こっちがいいじゃない！」と思われるかもしれませんが、実は利用するにはハードルがあります。

1. どんな家でも使えるわけではない

これが最大のハードルです。 将来にわたって価値が残る家でなければならないため、「長期優良住宅」の認定を受け、さらにJTIが認めたハウスメーカーや工務店で建てた家（または購入した家）である必要があります。 一般的な中古住宅や、建売住宅では利用できないケースも多いです。

2. 当初の毎月の返済額は安くならない

前述の通り、車の残クレのように「最初から月々の支払いが楽になる」わけではありません。あくまで「将来の保険」です。通常の住宅ローン審査と同じ返済能力が求められます。

3. 手数料がかかる場合がある

JTIの制度を利用するための手数料や、認定を受けるための申請費用などが別途かかる場合があります。

どんな人におすすめ？

• ①「老後、年金だけでローンを払い続けられるか不安」という方

• ②「子供に家を残すつもりはない（相続人がいない）」という方

• ③「将来は田舎に帰るかもしれないので、家を確実に処分できるようにしておきたい」という方

残価設定型住宅ローンは、将来のリスクヘッジとして非常に優秀な仕組みですが、「物件の性能（長期優良住宅など）」とセットで考える必要があるようです。

こうなると、一般的な建売住宅や建築条件付き売地を購入検討いただくお客様には、現時点では利用が難しいローン商品だという印象です。

 

まだまだ知識が浅いので、市場の動向をしっかりと確認しながら、お客様に自信をもってご説明ができるよう、最新情報は随時チェックして吸収していきたいです！