離婚による不動産売却

夫婦で購入した不動産や住宅ローンはどうなる？

残った住宅は誰が払っていくのか・・ 不動産（戸建・土地・マンション）は誰の名義にするのか・・ 保証人の問題はどうするか・・・

悩みはつきません。

不動産は大きな財産（資産）である一方、住宅ローンの支払い期間が長期にわたることが多いため、離婚の際には慎重に考えなければならない項目のひとつです。

まずは、不動産（戸建・土地・マンション）の名義や住宅ローンの内容など現状がどのような権利関係になっているか登記簿謄本などで確認してみましょう。

価値住宅では、「不動産に付加価値を付けて、どのような戦略で販売していくか？」に重点を置きご納得頂ける不動産売却を行って参ります。

カテゴリに分けて売却ノウハウやコツについて詳しくご紹介していますので、成功したい売主の皆様、ぜひご覧ください。

不動産の名義・価格を確認してみましょう

土地・建物が誰の名義になっていますか？ 法務局で不動産の登記簿謄本が取得できます。不動産にどのような担保権（抵当権他）が設定されているかも記載されていますので確認してみましょう。 また、不動産の価格も把握する必要があります。不動産を売却すべきか否か・・売却しない場合はどちらが住み続けるか、またどの時期に売却をするかなどの方針を決めます。

住宅ローンの契約内容を確認してみましょう

住宅ローンの契約書を確認しましょう。誰が債務を負っているか？保証人はどうなっているか？把握しておきましょう。夫婦での購入の場合、下記の項目が一般的です。

• 夫：主債務者　妻：連帯保証人
• 夫：連帯債務者　妻：連帯債務者
• 夫：主債務者　妻：負担なし

住宅ローンの残高を確認しましょう

住宅ローンの残高がどのくらいあるかがとても重要です。不動産売却価格が住宅ローンの残高を上回る（アンダーローン）のであれば、不動産を売却した際に売却益（利益）を得ることができます。しかし、不動産売却価格が住宅ローンの残高が下回ってしまう（オーバーローン）と売却損が発生し足りない分は負担をしなければなりません。

不動産を売却する場合

不動産（戸建て・マンション）を売却処分して夫婦双方が新たな住居に引越しをする場合、どうすればよいのでしょうか？ 不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合（アンダーローン）は、差額がプラスの財産（資産）となります。住宅ローンの残高や売買手数料などを差し引いた残りを2人で財産分与を行えば不動産の処理は完了となります。

不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合（オーバーローン）は、処分しても住宅ローン残高が残ってしまうことになります。その場合は、残高を一括返済するのが一般的です。残高が大きく支払いの見込みがたたない場合には住宅ローンの完済が不可能ということになりますので破産または任意売却という方法を考えなければなりません。

名義変更については可能であれば売却（不動産処分）が終わるまでは離婚を待つことをお勧めします。離婚により氏名・住所変更を行うことにより手続き上の工程が増えます。登記上の名義も変更する必要があり、出費なども発生します。

離婚による不動産売却で主な場合と注意点を考えてみます。

①2人（夫・妻）で住宅ローンがある場合

離婚が成立しても連帯債務（連帯保証）人の立場はかわりません。住宅ローンが完済されない限りはその債務を負い続けることになるのです。もしも連帯保証人の債務を負いたくない場合は売却を完了させるか、住宅ローンを全て完済するか・・主債務者のみの借入にする以外方法がありません。ただし、銀行の承諾なしで名義変更や移転を行うことは銀行によっては一括完済を求められることがありますので注意してください。

※住宅ローンを借りる際に銀行と交わした金銭消費貸借契約書に抵当権の目的となる不動産の所有権名義を変更する場合には事前に銀行の承諾を得ること、という旨が記載されています。

②売却損（売却価格より住宅ローンの残債が多い）が発生する場合

売却損はなぜ発生するのでしょうか？主な原因は下記のことが考えられます。

理由１：不動産（土地・戸建・マンション）を購入する際に購入時の物件価格の100％または諸経費を含めて住宅ローンの借り入れが可能となりました。非常に便利な制度ではありますが、ここに落とし穴があります。 売却価格を決める際、この諸経費分が足りなくなることが多く見受けられます。

理由２：最近は婚姻後5年以内に離婚という「若年離婚」が非常に多くなっています。住宅を購入を結婚後すぐから3年後となると離婚時にはまだまだ支払期間が多くある住宅ローンが残ります。 住宅ローンの返済方法は元利均等と元金均等の2種類があります。しかし元金均等は当初の支払額が高いため、元利均等を選択する方が圧倒的に多く見受けられます。 元利均等の場合は、当初の支払いは低いのですが、返済額の内訳は元金より金利の割合が非常に高いため返済開始から数年間は思ったより元金が減っていません。

理由３：市場の価格は景気に連動しています。景気が悪く地価下落傾向が進んでいる最中ですと住宅ローンの残高が減るより地下の下落や不動産価格の下落のスピードが速いという事です。

売却損が発生するのは、上記の原因で1つまたはいくつか重なった時と考えられます。 売却の窓口®では、不動産に付加価値を付け、どのように販売するか戦略をたてることにより少しでも高く早く売却ができるよう色々なサービスをご用意しています。

③近隣や知人にわからないように売却をしたい場合

離婚して不動産を売却するとなるとお子様にも大きな影響を与えることもあります。営業スタッフが打ち合わせやご案内など、ご訪問させて頂く際もお子様のいるお時間帯は避けたいといったご要望などご遠慮なくお申し付けください。販売方法などもご相談しながら行います。ポスティングチラシや大手不動産情報ポータルサイトには掲載などせず独自のルートで販売活動を実施します。
売却後、瑕疵担保（水道管が詰まった、漏れたなど）についての手間も係らないよう売却の窓口®では瑕疵担保保険の付与、設備保証サービス、24時間コールセンターなどご利用頂けます。

④名義の住宅ローンが残っていて妻子が住み続けているが支払が出来なくなってしまった場合

離婚後、妻子だけが住み続ける事はよくあります。住宅ローンの支払いについては色々とあると思いますが、リスクもあります。

ケース1　夫が引き続き支払っている →いつ支払が止まってしまうかわからない・・

ケース2　妻が支払っている →いつ支払ができなくなるかわからない・・

ケース3　夫と妻分担して支払っている →夫と妻のどちらかがいつ支払ができなくなるかわからない・・

夫婦が一緒に生活しているときは、収入状況や支出状況、勤務先の状況などある程度は把握できます。しかし、別々に住んでしまうとそれらを把握しておくのは難しい状況にかわります。
突然、住宅ローンを滞納・・・。支払いを続けるのが難しい状況に陥ることもあります。 住宅ローンが返済不能になる前に状況がわかっていれば打開策はあるかもしれません。しかし、滞納後時間がたってしまうと対策の選択肢はどんどん減っていきます。
そうなる前に・・・
まずは、「支払がキツイ・・」と感じたら売却の窓口®にご相談ください。

⑤離婚後、遠方に引越しをしましたが売却可能ですか？

価値住宅は全国にネットワークがある売却の窓口®を運営しています。現在のお住まい近くの売却の窓口®店舗と売却物件近くの売却の窓口®店舗で連携して売却活動をお手伝いさせて頂きます。

一人で悩まずまずはご相談ください。売却の窓口®は経験と成功事例など、離婚に伴う不動産売却相談・サポートを行っております。

お客様の『不動産にいかに付加価値を付けて、戦略的に販売していくか』を考え、満足の行く不動産売却を行ってまいります。